Vermietervertretung

Vermieter / Hausverwaltung

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht vertrete ich seit über 15 Jahren Vermieter und Hausverwaltungen. Ich helfe Ihnen, Ihre Rechte erfolgreich durchzusetzen. Als Vermieter und Hausverwalter können Sie sich auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren. Eine schnelle und effektive Bearbeitung ist garantiert. Prozesse werden beschleunigt.

Beispielhaft einige typische Fallkonstellationen aus Vermietersicht:

Kündigung und Räumungsklage

Ein Wohnungs- oder Gewerbemietvertrag soll vom Vermieter wirksam gekündigt werden. Vorsicht vor Formfehlern! Schon die Kündigungserklärung kann formell unwirksam sein. Die Kündigungsgründe und -fristen sind anhand der aktuellen Rechtsprechung sowie der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen zu überprüfen. Sind die Kündigungsgründe wie Eigenbedarf, Zahlungsverzug oder sonstige Pflichtverletzungen des Mieters ausreichend dargelegt und begründet? Ich helfe Ihnen, die Kündigung des Mietverhältnisses vorzubereiten und erfolgreich durchzusetzen. Ist eine vorherige Abmahnung erforderlich?

Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. einer Endrenovierung

Schönheitsreparaturklauseln sind häufig unwirksam. Ich formuliere für Sie Vertragsklauseln, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten! Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln ist auch für Vermieter und Hausverwaltungen nicht immer überschaubar. Es gibt zahlreiche neue Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Bereits ein falsches Wort im Vertragstext kann zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führen.

Ich zeige Ihnen Lösungsmöglichkeiten!

Auch für Gewerbevermieter gilt: Renovierungsklauseln im Mietvertrag können unwirksam sein! Lassen Sie dies unbedingt prüfen! Sie können viel Zeit und Geld sparen!

Abwehr unberechtigter Mietminderung wegen angeblicher Mietmängel

Eine zu hohe Minderung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht nur eine fristlose, sondern auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung des Vermieters zur Folge haben. Ich helfe Ihnen, Ihre Rechte durchzusetzen und deutlich zu machen, dass ein solches Verhalten nicht hingenommen wird! Ziel ist es, wieder ein gutes Vermieter-Mieter-Verhältnis herzustellen.

Mieterhöhung

Auch hier ist der Vermieter an strenge Formvorschriften gebunden! Hat z.B. die Hausverwaltung wirksam als Vertreter gehandelt und die Vertretung ordnungsgemäß offengelegt? Liegt dem Mieterhöhungsschreiben eine Vollmacht der Hausverwaltung bei?

Wurden die relevanten Merkmale des örtlichen Mietspiegels beachtet und die ortsübliche Miete korrekt ermittelt? Wurde die Kappungsgrenze (15%) eingehalten usw.?

Allzu oft sind Mieterhöhungen schon wegen banaler Fehler unwirksam, die es im Vorfeld zu vermeiden gilt. Ich bereite Ihre Mieterhöhungen unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften und der aktuellen Rechtsprechung vor.

Modernisierungsvorhaben/Mieterhöhung wegen Modernisierung

Modernisierungsvorhaben sollten mit größtmöglicher Sorgfalt vorbereitet werden! Die Formvorschriften, insbesondere die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung, sind relativ streng! Ich entwerfe für Sie alle erforderlichen Schreiben unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften und der aktuellen Rechtsprechung und koordiniere auf Wunsch alle weiteren Schritte, die sich aus dem Vorhaben ergeben. Typische Fehler im Vorfeld des Modernisierungsvorhabens und Reibungsverluste während der Baumaßnahme werden so vermieden. Gut beraten handeln!

Betriebskostenabrechnungen (inkl. Heizkosten-/Warmwasserabrechnung)

Schätzungen zufolge ist jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft. Der Teufel steckt im Detail! Die Rechtsprechung zur Betriebskostenabrechnung ist vielfältig und unübersichtlich. Ich helfe Ihnen, eine wirksame Abrechnung zu erstellen! So ersparen Sie sich Ärger und zeitraubende Auseinandersetzungen und Prozesse mit Ihren Mietern. Denken Sie auch daran, die Betriebskosten im Mietvertrag wirksam zu vereinbaren. Überlassen Sie auch hier nichts dem Zufall!

Abschluss Wohnungs-/Gewerbemietvertrag

Sie wollen selbst einen Mietvertrag entwerfen oder Ihnen liegt ein Formularmietvertrag vor. Es ist immer ratsam, bereits einen Vertragsentwurf von einem Rechtsanwalt auf seine wesentlichen Inhalte überprüfen zu lassen. Das schafft Klarheit und Sicherheit für die Zukunft! Bedenken Sie, dass zahlreiche Vertragsklauseln für Vermieter wirtschaftlich sehr nachteilig sein können. Zudem können je nach Verhandlungsposition bestimmte Regelungen zu Gunsten des Vermieters formuliert bzw. vereinbart werden. Gerade vom Gesetz abweichende Regelungen/Sonderwünsche sollten oder müssen im Einzelfall sogar als sog. Individualvereinbarung (individuelles Aushandeln der jeweiligen Vertragsregelung) vereinbart werden, damit diese nicht dem strengen Recht der Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB-Kontrolle) unterliegen und wirksam abgeschlossen werden können. Sog. Kleingedrucktes/Vorformuliertes ist oft unwirksam! Die Anforderungen an eine Individualvereinbarung sind hoch und werden immer wieder unterschätzt.

Insbesondere der Gewerbevermieter sollte niemals „blind“ einen Gewerbemietvertrag unterschreiben. Denken Sie an eine mögliche lange Vertragsbindung. Für Sie nachteilige Regelungen können teuer werden. Ein Gewerbemietvertrag sollte immer gut durchdacht und auf das jeweilige Mietobjekt und Ihre speziellen Interessen zugeschnitten sein. Dann wissen Sie, was auf Sie zukommt.

Einzelne wichtige Vertragsgestaltungspunkte (Wohnungs-/Gewerbemietrecht)

Genaue Mietparteienbezeichnung eingehalten?

Schriftform eingehalten?

Sehr schnell liegt ein Schriftformverstoß vor, so dass z.B. eine Befristung oder ein Kündigungsausschluss von mehr als einem Jahr unwirksam ist!

Werden alle umlagefähigen Betriebskosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt? Sind „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag wirksam auf den Mieter umgelegt worden? Siehe auch unten!

Allgemeine Geschäftsbedingungen (Klauseln) wirksam?

AGB-Fallstricke!

Der Bundesgerichtshof überträgt seit Jahren seine strenge Rechtsprechung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vorformulierten Vertragsbedingungen) aus dem Wohnungsmietrecht auch auf das Gewerbemietrecht. Zahlreiche Klauseln, die noch vor wenigen Jahren im Gewerbemietrecht üblich waren, hat der BGH für unwirksam erklärt. Hier lauern zahlreiche Fallstricke, die zu hohen finanziellen Verlusten führen können! Um dies zu vermeiden, bedarf es der Formulierung wirksamer Vertragsklauseln oder sog. Individualvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter!

Ich biete Ihnen Wohnungs- oder Gewerbemietverträge, die die aktuelle und mögliche zukünftige Rechtsprechung berücksichtigen und genau auf das Mietobjekt und Ihre Interessen zugeschnitten sind.

Darüber hinaus sollten, wie bereits erwähnt, die Voraussetzungen einer sog. Individualvereinbarung (individuelles Aushandeln der jeweiligen Vertragsregelung) geschaffen werden, so dass das strenge AGB-Recht gar nicht zur Anwendung kommt.

Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2005, 504 = unwirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel im Gewer­be­miet­ver­trag wegen Ver­knüp­fung mit End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung oder bei Woh­nungs­miet­ver­trä­gen BGH in GE 2004, 1023; NZM 2004, 653)

Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2008, 819 = unwirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel bei Gewer­be­miet­ver­trag wegen star­rer Fris­ten)

Abgel­tungs­klau­seln (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2007, 355 = WuM 2006, 248)

Abwäl­zungs­klau­seln bzgl. Instand­hal­tung und Instand­set­zung auf Mie­ter (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NJW 1989, 2247 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen feh­len­der „gede­ckel­ter“ Kos­ten­tra­gungs­ver­pflich­tung)

Abwäl­zungs­klau­seln bzgl. Betriebs­kos­ten auf Mie­ter
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in ZMR 2005, 844 zu nicht hin­rei­chend bestimm­ten Betriebs­kos­ten wie übli­che Ver­si­che­run­gen etc.
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/​09) zu „Cen­ter-Manage­ment­kos­ten“ („Klau­sel intrans­pa­rent und damit unwirk­sam“)
vgl. z.B. Kam­mer­ge­richt in NZM 2011, 487 zum Begriff der Son­der­ri­si­ko­ver­si­che­rung („Klau­sel intrans­pa­rent und damit unwirk­sam)
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in ZMR 2005, 844 zu nicht hin­rei­chend bestimm­ten Betriebs­kos­ten wie übli­che Ver­si­che­run­gen etc.

Haf­tungs­be­gren­zungs­klau­seln (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2002, 116 = unwirk­sa­me Begren­zung der Ver­miet­er­haf­tung auf Vor­satz und gro­be Fahr­läs­sig­keit)

Min­de­rungs­aus­schluss­klau­seln
(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2008, 609 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen Aus­schluss des Rück­for­de­rungs­recht wegen unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung)

(vgl. Kam­mer­ge­richt in GuT 2007, 436 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters bei Aus­schluss der Min­de­rung wegen nicht vom Ver­mie­ter zu ver­tre­ten­der Umwelt­män­gel wie Ver­kehrs­um­lei­tun­gen, Auf­gra­bun­gen, Stra­ßen­sper­ren, Geruchs­be­läs­ti­gung etc.)

Auf­rech­nungs­be­schrän­kung zuguns­ten des Ver­mie­ters

(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2007, 684 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen For­mu­lie­rung „hängt von Zustim­mung des Ver­mie­ters ab“)
(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NJW 2011, 1729 = Urteil des BGH zum Archi­tek­ten­ho­no­rar­recht bzgl. Auf­rech­nungs­klau­sel „Auf­rech­nung zuläs­sig nur mit einer unbe­strit­te­nen oder rechts­kräf­tig fest­ge­stell­ten For­de­rung“; könn­te zukünf­tig auch für das Gewer­be­miet­recht gel­ten = Risi­ko der Ände­rung der bis­he­ri­gen Rspr. zu die­ser Klau­sel (nach BGH NJW-RR1993, 519 war eine sol­che Klau­sel bis­her wirk­sam)

Gut beraten handeln! Ich helfe Ihnen gerne!