Räumungsklage erhalten?
Sie haben eine Räumungsklage erhalten und möchten wissen, wie Sie richtig reagieren? Dann sind Sie bei mir genau richtig, denn als Fachanwalt für Mietrecht habe ich schon zahlreichen Mietern geholfen, eine Räumungsklage erfolgreich abzuwehren.
Grundsätzliches Vorgehen bei Kündigung/Räumungsklage
- Der Mieter erhält vom Vermieter oder der Hausverwaltung eine Kündigung des Mietvertrages, auf die er widerspricht oder gar nicht reagiert.
- Der Mieter erhält ggf. ein zweites Schreiben des Vermieters/der Hausverwaltung, in dem ihm eine Nachfrist gesetzt wird, auf die er wiederum nicht reagiert.
- Der Vermieter oder sein Anwalt reicht bei Gericht eine Räumungsklage ein.
- Die Räumungsklage wird dem Mieter zugestellt. Hat der Mieter bisher noch nicht reagiert, muss er nun unbedingt reagieren und die vom Gericht gesetzten Fristen unbedingt einhalten (z.B. bei einem angeordneten schriftlichen Vorverfahren die sog. Verteidigungsanzeige innerhalb von 2 Wochen ab Zustellung und eine weitere Frist von 2 Wochen zur Klageerwiderung; ggf. gibt es auch direkt einen vom Gericht angeordneten sog. ersten frühen Verhandlungstermin mit Fristsetzung zur Klageerwiderung).
- Wenn Sie die Fristen versäumen, kann in sehr vielen Fällen ein sog. Versäumnisurteil ergehen, das vorläufig vollstreckbar ist (Räumungstitel). Also Vorsicht! Nichtreagieren, ob außergerichtlich oder gerichtlich, kann zum Verlust der Wohnung führen.
- Der Mieter kann dann noch innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung des Versäumnisurteils Einspruch einlegen. Ein Versäumnisurteil ist jedoch grundsätzlich vorläufig vollstreckbar.
- Im Gerichtsverfahren entscheidet dann das Gericht, ob die Räumungsklage zulässig und begründet ist. Entweder entscheidet das Gericht zugunsten des Mieters und er darf in der Wohnung bleiben, oder das Gericht entscheidet zugunsten des Vermieters. Dieses Urteil ist dann vollstreckbar bzw. vorläufig vollstreckbar. Gegen das Urteil kann grundsätzlich noch Berufung eingelegt werden. Auch hier müssen Fristen eingehalten werden. Die Berufung beim Landgericht kann nur durch einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Das Urteil der 1. Instanz ist aber trotz Berufung in der Regel wie ein Versäumnisurteil vorläufig vollstreckbar.
- Nach Vorliegen eines rechtskräftigen oder vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung.
- Der Mieter erhält dann vom Gerichtsvollzieher einen Termin, bis zu dem die Wohnung vollständig geräumt sein muss.
- Hat der Mieter die Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt nicht geräumt, bestellt der Gerichtsvollzieher einen Container und lässt die Sachen des Mieters einlagern oder lässt auf Antrag des Vermieters nur das Schloss der Wohnungstür auswechseln und macht an den Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht geltend.
Soweit muss es nicht kommen! Ich empfehle, nach Erhalt einer Kündigung unverzüglich einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin einzuschalten.
Muss man auf eine fristlose Kündigung reagieren?
Grundsätzlich ist es natürlich immer ratsam, auf eine Kündigung zu reagieren, am besten aber nach vorheriger anwaltlicher Prüfung. Als Rechtsanwalt prüfe ich dann u.a:
- Ob die Kündigung wirksam ist.
- Ob die Kündigungsgründe zutreffend und beweisbar sind und für eine Kündigung ausreichen.
- Ob eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter erforderlich gewesen wäre.
- Ob und wann (Fristen) gegen die Kündigung vorgegangen werden muss. Widerspruchsfristen müssen eingehalten werden. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen!
Hinweis:
Auch nach Zustellung einer Räumungsklage kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ggf. noch für unwirksam erklärt werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Was passiert bei einem Räumungstitel?
Liegt bereits ein Räumungstitel vor, hat der Mieter unter Umständen noch die Möglichkeit, eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung zu erwirken; ob dies möglich ist, muss im Einzelfall geprüft werden.
Die gute Nachricht: In der Regel räumt das Gericht dem Mieter bereits im Urteil eine Räumungsfrist ein, damit er eine neue Wohnung finden und beziehen kann. Dies sollte der Mieter im Prozess immer vorsorglich beantragen!
Nachteilig ist natürlich, dass der Mieter die Kosten des Verfahrens zu tragen hat, wenn das Gericht der Räumungsklage stattgibt.
