Prüfung des Vertragsentwurfs

Prüfung des Vertragsentwurfs

Sie haben den Entwurf eines Wohnraummietvertrages oder eines Gewerbemietvertrages vorliegen oder wollen einen solchen Mietvertrag selbst entwerfen.

Es ist immer ratsam, bereits einen Vertragsentwurf von einem Anwalt auf seine wesentlichen Inhalte überprüfen zu lassen. Das schafft Klarheit und Sicherheit für die Zukunft! Bedenken Sie, dass zahlreiche Vertragsklauseln für Mieter und Vermieter wirtschaftlich sehr nachteilig sein können. Zudem können je nach Verhandlungsposition bestimmte Regelungen zu Gunsten des Mieters oder des Vermieters formuliert bzw. vereinbart werden.

Gerade vom Gesetz abweichende Regelungen/Sonderwünsche sollten oder müssen im Einzelfall sogar als sog. Individualvereinbarung (individuelles Aushandeln der jeweiligen Vertragsregelung) vereinbart werden, damit diese nicht dem strengen Recht der Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB-Kontrolle) unterliegen und wirksam abgeschlossen werden können. Sog. Kleingedrucktes/Vorformuliertes ist oft unwirksam! Die Anforderungen an eine Individualvereinbarung sind hoch und werden immer wieder unterschätzt.

Insbesondere gewerbliche Mieter und Vermieter sollten niemals „blind“ einen Gewerbemietvertrag unterschreiben. Denken Sie an eine mögliche lange Vertragsbindung. Für Sie nachteilige Regelungen können teuer werden. Ein Gewerbemietvertrag sollte immer gut durchdacht und auf das jeweilige Mietobjekt und Ihre speziellen Interessen zugeschnitten sein. Dann wissen Sie, was auf Sie zukommt.

Wichtige Punkte der Vertragsgestaltung (Wohnungs- / Gewerbemietrecht)

Genaue Mietparteienbezeichnung eingehalten?

Schriftform eingehalten?

Sehr schnell liegt ein Schriftformverstoß vor, so dass z.B. eine Befristung oder ein Kündigungsausschluss von mehr als einem Jahr unwirksam ist!

Allgemeine Geschäftsbedingungen (Klauseln) wirksam?

AGB-Fallstricke!

Der Bundesgerichtshof überträgt seit Jahren seine strenge Rechtsprechung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vorformulierten Vertragsbedingungen) aus dem Wohnungsmietrecht auch auf das Gewerbemietrecht. Zahlreiche Klauseln, die noch vor wenigen Jahren im Gewerbemietrecht üblich waren, hat der BGH für unwirksam erklärt. Hier lauern zahlreiche Fallstricke, die zu hohen finanziellen Verlusten führen können! Um dies zu vermeiden, bedarf es der Formulierung wirksamer Vertragsklauseln oder sog. Individualvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter!

Ich biete Ihnen Wohnungs- oder Gewerbemietverträge, die die aktuelle und mögliche zukünftige Rechtsprechung berücksichtigen und genau auf das Mietobjekt und Ihre Interessen zugeschnitten sind.

Darüber hinaus sollten, wie bereits erwähnt, die Voraussetzungen einer sog. Individualvereinbarung (individuelles Aushandeln der jeweiligen Vertragsregelung) geschaffen werden, so dass das strenge AGB-Recht gar nicht zur Anwendung kommt.

Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2005, 504 = unwirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel im Gewer­be­miet­ver­trag wegen Ver­knüp­fung mit End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung oder bei Woh­nungs­miet­ver­trä­gen BGH in GE 2004, 1023; NZM 2004, 653)

Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2008, 819 = unwirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel bei Gewer­be­miet­ver­trag wegen star­rer Fris­ten)

Abgel­tungs­klau­seln (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2007, 355 = WuM 2006, 248)

Abwäl­zungs­klau­seln bzgl. Instand­hal­tung und Instand­set­zung auf Mie­ter (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NJW 1989, 2247 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen feh­len­der „gede­ckel­ter“ Kos­ten­tra­gungs­ver­pflich­tung)

Abwäl­zungs­klau­seln bzgl. Betriebs­kos­ten auf Mie­ter
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in ZMR 2005, 844 zu nicht hin­rei­chend bestimm­ten Betriebs­kos­ten wie übli­che Ver­si­che­run­gen etc.
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/​09) zu „Cen­ter-Manage­ment­kos­ten“ („Klau­sel intrans­pa­rent und damit unwirk­sam“)
vgl. z.B. Kam­mer­ge­richt in NZM 2011, 487 zum Begriff der Son­der­ri­si­ko­ver­si­che­rung („Klau­sel intrans­pa­rent und damit unwirk­sam)
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in ZMR 2005, 844 zu nicht hin­rei­chend bestimm­ten Betriebs­kos­ten wie übli­che Ver­si­che­run­gen etc.

Haf­tungs­be­gren­zungs­klau­seln (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2002, 116 = unwirk­sa­me Begren­zung der Ver­miet­er­haf­tung auf Vor­satz und gro­be Fahr­läs­sig­keit)

Min­de­rungs­aus­schluss­klau­seln
(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2008, 609 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen Aus­schluss des Rück­for­de­rungs­recht wegen unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung)

(vgl. Kam­mer­ge­richt in GuT 2007, 436 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters bei Aus­schluss der Min­de­rung wegen nicht vom Ver­mie­ter zu ver­tre­ten­der Umwelt­män­gel wie Ver­kehrs­um­lei­tun­gen, Auf­gra­bun­gen, Stra­ßen­sper­ren, Geruchs­be­läs­ti­gung etc.)

Auf­rech­nungs­be­schrän­kung zuguns­ten des Ver­mie­ters

(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2007, 684 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen For­mu­lie­rung „hängt von Zustim­mung des Ver­mie­ters ab“)
(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NJW 2011, 1729 = Urteil des BGH zum Archi­tek­ten­ho­no­rar­recht bzgl. Auf­rech­nungs­klau­sel „Auf­rech­nung zuläs­sig nur mit einer unbe­strit­te­nen oder rechts­kräf­tig fest­ge­stell­ten For­de­rung“; könn­te zukünf­tig auch für das Gewer­be­miet­recht gel­ten = Risi­ko der Ände­rung der bis­he­ri­gen Rspr. zu die­ser Klau­sel (nach BGH NJW-RR1993, 519 war eine sol­che Klau­sel bis­her wirk­sam)

Gut beraten handeln! Ich helfe Ihnen gerne!